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更新︰2020-02-24 13:39:47       來源︰ 中國(guo)證券報 

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進入2020年以來,房地產上市公司密集發布海外融資計劃。截至(zhi)目前(qian),房企海外融資計劃規(gui)模(mo)超過100億(yi)美元,延續(xu)2019年海外融資井噴(pen)態(tai)勢(shi)。房企海外融資shi)諳xian)一般較(jiao)長。其(qi)中,遠洋集團等房企計劃發行10年期海外融資shi)本蕁/p>

融資規(gui)模(mo)較(jiao)大

今(jin)年以來,華(hua)夏幸福、建業地產、中國(guo)恆大、龍湖集團等數十家房企發布了(liao)海外融資計劃,多數房企海外融資規(gui)模(mo)較(jiao)大。上市房企延續(xu)2019年海外融資井噴(pen)態(tai)勢(shi)。2019年,房地產開(kai)發企業利用外資規(gui)模(mo)增長幅度超過6成。

國(guo)家統計局(ju)披露的2019年1-12月全(quan)國(guo)房地產開(kai)發投資和銷(xiao)售情(qing)況顯示,2019年房地產開(kai)發企業到位資金178609億(yi)元,比上年增長7.6%,增速比1-11月份加(jia)快0.6個(ge)百分點,比上年加(jia)快1.2個(ge)百分點。其(qi)中,國(guo)內貸款25229億(yi)元,增長5.1%;利用外資176億(yi)元,增長62.7%;自(zi)籌資金58158億(yi)元,增長4.2%;定(ding)金及預收款61359億(yi)元,增長10.7%;個(ge)人按揭貸款27281億(yi)元,增長15.1%。

部分房企近期發布了(liao)多筆海外融資計劃。以華(hua)夏幸福為(wei)例,2020年02月24日,公司境外間接全(quan)資子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發行12億(yi)美元的高級無抵押定(ding)息債券。其(qi)中,5億(yi)美元高級無抵押定(ding)息債券期限(xian)為(wei)3年,票面利率(lv)為(wei)6.9%;7億(yi)美元高級無抵押定(ding)息債券期限(xian)為(wei)5年,票面利率(lv)為(wei)8.05%。

不少房企海外融資shi)諳xian)較(jiao)長。以遠洋集團為(wei)例,經(jing)扣除發行費(fei)用、折扣、開(kai)支等,其(qi)全(quan)資子公司發行票據估計所得(de)款淨(jing)額約為(wei)3.91億(yi)美元,利率(lv)為(wei)4.75%。所得(de)款淨(jing)額主要用于(yu)償(chang)還現有債務(wu)。票據將于(yu)2020年02月24日到期,發行期限(xian)為(wei)10年。

1月8日,碧桂園發行2027年1月到期的5.5億(yi)美元票據,利率(lv)為(wei)5.125%。同時,碧桂園發行2030年1月到期的4.5億(yi)美元票據,利率(lv)5.625%。其(qi)中,勵(li)國(guo)集團已購買總額為(wei)8000萬美元的2030年1月到期票據,勵(li)國(guo)集團由(you)公司ju)饗 嬤zhi)行董事楊國(guo)強(qiang)直接全(quan)資擁(yong)有。

中原(yuan)地產首席分析師張大偉表(biao)示,房企抓緊窗口(kou)期,大額度發行美元債。2019年房企美元債刷(shua)新紀錄。2020年美元融資繼續(xu)高位運行。房企為(wei)了(liao)應對未來可能(neng)的市場變化,年初(chu)加(jia)快儲備資金。

融資利率(lv)分化

上市房企海外融資利率(lv)分化較(jiao)為(wei)明顯。

龍湖集團等房企海外融資利率(lv)較(jiao)低。1月6日,龍湖集團宣布,成功發行6.5億(yi)美元票據。其(qi)中,2.5億(yi)美元期限(xian)為(wei)7.25年,票面利息為(wei)3.375%;4億(yi)美元期限(xian)為(wei)12年,票面利息為(wei)3.85%。

該利率(lv)與其(qi)境內融資利率(lv)相(xiang)當。根據公告,公司間接附屬公司于(yu)2020年02月24日及17日zhan) kai)發行2020年第一期境內公司債券,發行規(gui)模(mo)不超過28億(yi)元。此次發行分zhi)礁ge)品種,第一種為(wei)期5年,第三年末(mo)發行人有權調整票面利率(lv)及投資者有權回售債券,票面利率(lv)為(wei)3.55%。第二種為(wei)期7年,第5年末(mo)發行人有權調整票面利率(lv)及投資者有權回售債券,票面利率(lv)為(wei)4.2%。

多數房企海外融資利率(lv)在10%左右。1月14日,華(hua)南城qiang)毓捎邢xian)公司發布公告稱(chen),擬增加(jia)發行于(yu)2022年到期的2億(yi)美元11.5%優先票據,新票據將與原(yuan)有票據合(he)並組(zu)成單一系列。除根據票據條款提前(qian)贖(shu)回外,票據將于(yu)2020年02月24日到期。發行票據所得(de)款項淨(jing)額主要用作(zuo)現有債務(wu)再融資及一般公司用途(tu)。

張大偉表(biao)示,美元債是(shi)房企的重要資金補充渠道。但(dan)受額度限(xian)制,難以成為(wei)最主要的來源。從(cong)目前(qian)情(qing)況看,房企融資成本分化明顯,主流房企融資成本在6%-15%之間,部分房企海外融資成本在4%以內。整體看,負(fu)債率(lv)高、經(jing)營出現困(kun)難的房企融資難xun)然嶠徊bu)加(jia)大,大部分企業融資成本依然平穩(wen)。對于(yu)經(jing)營穩(wen)健的企業而言,融資成本降低是(shi)趨(qu)勢(shi)。

以償(chang)還債務(wu)為(wei)主

58安居客房產研(yan)究(jiu)院分院院長張波指出,政策對海外融資有所限(xian)定(ding),明確限(xian)制房地產企業海外債資金投資房地產項目、補充運營資金等。因此,“借新還舊”成為(wei)企業海外融資的主要目的。

中國(guo)恆大1月16日zhan) 媯  揪頭 023年到期利息為(wei)11.5%的10億(yi)美元優先票據及2024年到期利息為(wei)12%的10億(yi)美元優先票據,與瑞信、美銀(yin)證券、法(fa)國(guo)巴黎銀(yin)行、建銀(yin)國(guo)際、光銀(yin)國(guo)際、中信銀(yin)行(國(guo)際)、天(tian)風(feng)國(guo)際及瑞銀(yin)簽訂協議。公司ju)饗 嬤zhi)行董事許家印(yin)已認購5000萬美元的2024年票據,公司行政總裁兼執(zhi)行董事夏海鈞(jun)已認購5000萬美元。

對于(yu)發行票據的原(yuan)因,中國(guo)恆大表(biao)示,主要為(wei)公司現有債務(wu)(包括(kuo)2020年票據)再融資,余(yu)款用作(zuo)一般公司用途(tu)。

張大偉認為(wei),房地產市場穩(wen)定(ding)發展(zhan),未來房企將更加(jia)關注資金鏈安全(quan)。融資成本方面,資金成本分化趨(qu)勢(shi)將持續(xu)。具備資質的企業將持續(xu)加(jia)大海外融資規(gui)模(mo),增加(jia)融資shi)潰 檔腿謐史feng)險。而融資shi)瀾jiao)少的企業未來發展(zhan)將面臨瓶頸。

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